RYGYO Hisse Yorumu: Reysaş GYO'da Gerileyen Kira, Artan Borç ve Bekleyen Sermaye Artırımı
Türkiye'nin depo kiralamaya odaklı gayrimenkul yatırım ortaklığı Reysaş GYO, dokuz ayda satış gelirini enflasyondan arındırılmış olarak %8,6 kaybetti, ama vergi öncesi kârını %56 artırdı. Net kârın 13,55 milyar TL'den 3,82 milyar TL'ye inmesinin nedeni geçen yılki bir defalık vergi geliri. Bu yazıda kira gelirini, gayrimenkul değerlemesinin kâra etkisini, artan borcu ve bekleyen sermaye artırımını anlatıyoruz.
BorsaGEN · 1 Kasım 2026 · 13 dakikalık okuma · veriler: 30 Ekim 2026 kapanışı ve 28 Ekim 2026 tarihli 9 aylık finansal tablolar
YÖNETİCİ ÖZETİ
Reysaş GYO'nun depolardan aldığı kira geçen yılın yaklaşık %7 altında kaldı, ama giderler azaldığı ve elindeki paradan faiz geliri arttığı için vergi öncesi kârı belirgin büyüdü. Net kârdaki büyük düşüş, geçen yıl tek seferlik yazılan bir vergi gelirinin bu yıl tekrarlanmamasından kaynaklanıyor. Hisse bir yılda iki buçuk katına çıktı; şirketin borcu ve onay bekleyen sermaye artırımı önümüzdeki dönemin ana konuları.
- Kira
- Şirketin kira geliri olarak gösterdiği yurt içi satışlar dokuz ayda 3,17 milyar TL ile geçen yılın %6,9 altında kaldı; iadeler düşüldükten sonra satış geliri %8,6 azalarak 3,16 milyar TL oldu.
- Kâr
- Esas faaliyet kârı %7,9 artışla 2,74 milyar TL'ye, vergi öncesi kâr %56 artışla 4,43 milyar TL'ye çıktı. Net kâr 13,55 milyar TL'den 3,82 milyar TL'ye indi; geçen yılın 10,72 milyar TL'si bir defalık vergi geliriydi.
- Değerleme
- Dokuz aylık tablolarda gayrimenkuller yeniden değerlenmedi. 2025'te yıllık kârın %60'ı nakit getirmeyen değerleme kazancıydı; yeni değerleme yıl sonunda yapılacak.
- Borç
- Finansal borç yıl başındaki 9,73 milyar TL'den 17,11 milyar TL'ye çıktı; yarısına yakını döviz. Aynı dönemde nakit ve vadeli mevduat 12,34 milyar TL'ye yükseldi, şirketin hesapladığı net borç 4,77 milyar TL.
- Borsa
- Hisse bir yılda %151 yükseldi; aynı dönemde BIST 100 %0,7, gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksi %25,3 geriledi. Pay sayısını 2 milyardan 8 milyara çıkaracak sermaye artırımı Sermaye Piyasası Kurulu onayını bekliyor.
RYGYO · Reysaş GYO: güncel fiyat ve grafik
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.BIST: RYGYOSektör: Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Yazının rakamları 30 Ekim 2026 kapanışı ve 28 Ekim 2026 tarihli 9 aylık finansal tablolar tarihlidir; aşağıdaki fiyat, grafik ve haber puanı günceldir.
BIST 100 (aynı başlangıç fiyatına göre)
BIST 100 (aynı başlangıç fiyatına göre)
BIST 100 (aynı başlangıç fiyatına göre)
- Önceki kapanış
- 54,20 TL
- 1 yıllık en yüksek
- 54,80 TL
- 1 yıllık en düşük
- 19,76 TL
- Yılbaşından bu yana
- +%144,05
Reysaş GYO, depo inşa edip kiraya veren bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO). Şirket kendini depoculuğa odaklanmış tek GYO olarak tanımlıyor. 30 Haziran 2026 faaliyet raporuna göre portföyünde 1,6 milyon m² kira getiren alana sahip 90 gayrimenkul var. Bunların 41'i lojistik depo (toplam 802 bin m² kapalı alan); faaliyet raporundaki dağılıma göre portföy değerinin yarısından fazlası bu depolarda. Portföyde ayrıca değerin dörtte birinden fazlasını oluşturan 24 arsa, Karadeniz'de yedi fındık deposu, iki otel, fabrika binaları, araç muayene istasyonları ve bir konut projesi bulunuyor. Depo çatılarındaki güneş enerjisi santrallerinin kurulu gücü 2025'te 47 megavata ulaştı; şirket 2026'da 50 megavatın üzerine çıkmayı planlıyor.
Ana ortak yaklaşık %62 payla Reysaş Taşımacılık ve Lojistik; Egemen Döven'in payı %8,88, halka açıklık oranı %29,03. Halka açık kısımda, KAP'a 6 Nisan 2026'da yapılan bildirime göre Mohnish Pabrai'nin yönettiği fonların payı 2 Nisan'da %10'u aştı. Ana ortak aynı zamanda önemli bir kiracı: dokuz ayda Reysaş Taşımacılık'tan alınan kira 660 milyon TL, satış gelirinin yaklaşık %21'i. Grup şirketi Egemence İnşaat'tan dokuz ayda 474 milyon TL'lik yatırım alımı yapıldı; bu, dönemdeki 2,70 milyar TL'lik gayrimenkul harcamasının yaklaşık %18'i. Egemence'ye ayrıca 273 milyon TL peşin ödeme yapılmış durumda. Çalışan sayısı yıl başındaki 58 kişiden 93 kişiye çıktı.
Bir GYO'nun kârı iki parçadan oluşur
Birinci parça kira: depoların kiracılardan getirdiği ve kasaya giren para. İkinci parça değerleme kazancı: bağımsız değerleme şirketleri yıl sonunda gayrimenkullerin değerini yeniden belirler, değer artışı kâra yazılır. Bu kazanç nakit getirmez, yalnız kâğıt üzerinde servet artışıdır; gayrimenkul satılana kadar kasaya para girmez. Reysaş GYO değerlemeyi yılda bir kez, yıl sonunda yapıyor. Bu yüzden dokuz aylık kâr değerleme kazancı içermiyor ve kiradan, faizden, enflasyon muhasebesi kaleminden ve vergiden oluşuyor. Raporlar enflasyon muhasebesiyle (TMS 29) hazırlanıyor: geçen yılın rakamları bugünkü paranın alım gücüne çevrildiği için bu yazıdaki değişim oranları enflasyondan arındırılmıştır.
Reysaş GYO 30 Eylül'de biten dokuz aylık konsolide finansal tablolarını 28 Ekim'de açıkladı. Dokuz ayda satış geliri geçen yılın aynı dönemine göre %8,6 azalarak 3,16 milyar TL'ye indi. Satış gelirinin neredeyse tamamı kira. Faaliyet raporunun kira geliri olarak verdiği yurt içi satışlar kalemi, dokuz aylık tabloların satış dipnotunda 3,17 milyar TL; geçen yılın 3,40 milyar TL'sinin %6,9 altında. Gerileme ilk yarıda %2,3 iken üçüncü çeyrekte %15,5'e çıktı. Raporlarda depoların doluluk oranı açıklanmamıştır.
Satıştaki düşüşe karşın kâr marjı yükseldi. Satışların maliyeti %45,5 azaldı; bunun önemli bir kısmı amortismanın 453 milyon TL'den 170 milyon TL'ye inmesinden geliyor. Genel yönetim giderleri de 159 milyon TL'den 52 milyon TL'ye düştü. Sonuçta esas faaliyet kârı %7,9 artışla 2,74 milyar TL'ye çıktı; her 100 TL'lik satıştan kalan esas faaliyet kârı 73,5 TL'den 86,7 TL'ye yükseldi.
Çeyreklere bakınca tablo dalgalı. İlk çeyrekte satış %27,9 artmıştı; ikinci ve üçüncü çeyrekte ise geçen yılın aynı çeyreklerine göre sırasıyla %25,5 ve %17,1 geriledi. Üçüncü çeyrekte esas faaliyet kârı geçen yılla aynı düzeyde (0,90 milyar TL) kaldı. Geçen yılın ikinci ve üçüncü çeyreğindeki satış gelirinin neden yüksek olduğunu tablolar ayrıca açıklamıyor.
Kaynak: Reysaş GYO 31.03.2026, 30.06.2026 ve 30.09.2026 konsolide finansal tabloları (KAP). Her çeyrek kendi raporunun üç aylık sütunundan alınmıştır; enflasyon muhasebesi nedeniyle çeyrekler raporlar arasında birbirinden çıkarılarak bulunmaz.
| Kalem | 9 ay 2025 | 9 ay 2026 | Değişim |
|---|---|---|---|
| Satış geliri | 3,45 | 3,16 | −%8,6 |
| Brüt kâr | 2,71 | 2,75 | +%1,4 |
| Esas faaliyet kârı | 2,54 | 2,74 | +%7,9 |
| Net finansman geliri | 0,00 | 0,70 | — |
| Enflasyon muhasebesi kazancı | 0,30 | 1,06 | 3,5 kat |
| Vergi öncesi kâr | 2,84 | 4,43 | +%56,1 |
| Vergi geliri (gideri) | 10,72 | −0,60 | — |
| Net kâr (ana ortaklık) | 13,55 | 3,82 | −%71,8 |
Kaynak: Reysaş GYO 30.09.2026 konsolide finansal tabloları (KAP). Geçen yılın rakamları TMS 29 gereği 30 Eylül 2026 alım gücüne çevrilmiştir. Net finansman geliri, finansman gelirlerinden finansman giderleri düşülerek hesaplanmıştır (2025: 3 milyon TL).
Net kâr neden 13,5 milyardan 3,8 milyara indi?
Faaliyet ve faiz kârı büyüttü, vergi kalemi küçülttü.
Net kâr 13,55 milyar TL'den 3,82 milyar TL'ye, yani 9,73 milyar TL azaldı. Ancak bu düşüşün kaynağı şirketin işleri değil; parçalara ayırınca tablo değişiyor:
Hesap: Reysaş GYO 30.09.2026 konsolide kâr veya zarar tablosu (KAP). Net finansman: finansman gelirleri eksi finansman giderleri. İştirak ve diğer: özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlardan pay ve yatırım faaliyetleri giderleri. Değerleme kazancı iki dönemde de yoktur.
Düşüşün tamamını tek bir kalem açıklıyor. 2024'te çıkan 7524 sayılı Kanun, GYO'ların kurumlar vergisi muafiyetini taşınmazlardan elde ettikleri kazancın en az yarısını kâr payı olarak dağıtma şartına bağladı. Şirket 2024 sonunda ileride ödeyeceği vergiyi gösteren "ertelenmiş vergi yükümlülüğü"nü %30 oranıyla hesaplamıştı. 2025'te ise şartları sağlayacağını değerlendirerek oranı %10'a indirdi ve bu yeniden hesap, geçen yılın dokuz aylık kârına bir defada 10,72 milyar TL ekledi. Bu bir muhasebe kaydıydı, nakit girişi değildi. Bu yıl aynı kalem 0,60 milyar TL gider yazdı.
Vergi dışarıda bırakılınca tablo olumlu: vergi öncesi kâr 2,84 milyar TL'den 4,43 milyar TL'ye çıktı. Bu artışa üç kalem katkı yaptı. Esas faaliyet kârı 0,20 milyar TL arttı. Faiz geliri 2,14 milyar TL'den 3,34 milyar TL'ye yükseldi; faiz gideri ve kur farkı giderleri de artsa da net finansman geliri sıfırdan 0,70 milyar TL'ye çıktı. Üçüncü kalem enflasyon muhasebesi: şirketin borçları elindeki nakit, mevduat ve alacaklardan fazla; enflasyon bu net borcun gerçek değerini erittiği için şirket bu kalemden 1,06 milyar TL kazanç yazdı (geçen yıl 0,30 milyar TL). Bu kazanç da nakit değildir.
Üçüncü çeyreğe ayrıca bakınca da aynı resim çıkıyor: çeyreğin net kârı 0,48 milyar TL'den 1,73 milyar TL'ye yükseldi. Bunun nedeni vergi gideri azalırken net finansman gelirinin 0,20 milyar TL'den 0,52 milyar TL'ye ve enflasyon muhasebesi kazancının 0,44 milyar TL'ye çıkması; çeyreğin esas faaliyet kârı ise geçen yılla aynı düzeyde.
Dokuz aylık kâr kiradan, faizden ve enflasyon muhasebesinden geldi; gayrimenkul değerlemesinin katkısı yıl sonunda görülecek.Dokuz aylık tablolardan çıkan sonuç
Portföy değeri ve değerleme
Gayrimenkul servetin büyük kısmı, ama yıl içinde yeniden değerlenmiyor.
30 Eylül itibarıyla bilançodaki yatırım amaçlı gayrimenkullerin değeri 118,47 milyar TL; toplam varlıkların %85'i. Yıl başına göre fark 2,70 milyar TL ve bu tutarın tamamı dönem içindeki yeni alımlar ve inşaat harcamaları. Yani dokuz ayda gayrimenkullerin değeri yeniden belirlenmedi; mevcut değerler yalnız enflasyona göre güncellendi. Faaliyet raporu da ara dönem değerleri için değerleme raporu düzenlenmediğini belirtiyor. 2026 yıl sonu değerlemesini Atak Gayrimenkul Değerleme yapacak.
Geçmiş yıl sonu değerlemeleri kârda büyük yer tutuyor. 2025 sonundaki değerlemelerle, yıl içindeki alımlar dahil, portföy 57,0 milyar TL'den 94,2 milyar TL'ye çıktı (%65). Yıllık tablolarda (31 Aralık 2025 alım gücüyle) gayrimenkul değer artışı 15,77 milyar TL kâr yazdı; bu, 2025'in 26,29 milyar TL'lik net kârının %60'ı demek. Aşağıdaki grafik, şirketin faaliyet raporunda açıkladığı portföy büyüklüğünün dolar karşılığını gösteriyor. TL rakamlarındaki büyümenin bir kısmı enflasyon; dolar karşılığı ise yeni alımlar ve depolar dahil 2021'den bu yana yaklaşık altı katına çıktı. 2015–2021 arasında bu tutar 360–420 milyon dolar arasında kalmıştı.
Kaynak: Reysaş GYO 1 Ocak – 30 Haziran 2026 faaliyet raporu (KAP), şirketin kendi grafiğindeki milyon dolar etiketleri; yıllar arasındaki artış yeni alımları ve inşaatları da içerir. 2026 2. çeyrek değeri değerleme raporuna değil, enflasyon muhasebesiyle güncellenmiş değerlere dayanır.
Varlıklardan bütün borç ve yükümlülükler düşüldükten sonra kalan özkaynak 30 Eylül itibarıyla 110,72 milyar TL, pay başına 55,36 TL. Raporda ayrı bir net aktif değer tablosu yer almıyor. Yükümlülükler içinde 10,99 milyar TL ertelenmiş vergi bulunuyor; bunun 10,97 milyar TL'si gayrimenkullerin muhasebe değeri ile vergi değeri arasındaki farktan doğuyor. Bu tutar bugün ödenecek bir vergi değil; gayrimenkuller satılırsa ya da vergi muafiyeti şartları sağlanmazsa gündeme gelebilecek bir yükümlülük.
Değerleme kazancı nakit değildir
Değerleme kazancı, gayrimenkulün yeni değerinin enflasyona göre güncellenmiş eski değerinden yüksek kalan kısmıdır. Kâr tablosunu büyütür ve özkaynağı artırır, ama kasaya para girmez. Kâr payı ödemesi, borç ödemesi ve yeni depo yatırımı ise nakitle yapılır. Bu yüzden bir GYO'da net kârdan çok kira geliri ve işletmeden gelen nakit izlenmelidir. Reysaş GYO'nun 2025 kârı büyük ölçüde değerleme kazancından geldi; yasal kayıtlarda ise 2025 yılı 321,9 milyon TL zararla kapandı ve kâr payı dağıtılmadı.
Dokuz ayda şirket 12,10 milyar TL yeni kredi kullandı, 3,67 milyar TL geri ödedi. Toplam finansal borç yıl başındaki 9,73 milyar TL'den 17,11 milyar TL'ye çıktı. Aynı dönemde nakit ve vadeli mevduat 3,63 milyar TL'den 12,34 milyar TL'ye yükseldi; buna 2,02 milyar TL'lik şirket tahvili ve bonosu da eklenebilir. Şirketin kendi hesapladığı net borç bu yüzden 6,10 milyar TL'den 4,77 milyar TL'ye geriledi ve özkaynağın %4,3'ü düzeyinde.
Kaynak: Reysaş GYO 30.09.2026 konsolide finansal tabloları, sermaye riski yönetimi dipnotu (KAP). Net borç şirketin tanımıyla, toplam finansal borçtan nakit ve üç aydan uzun vadeli mevduat düşülerek hesaplanmıştır; 2,02 milyar TL'lik tahvil ve bono dahil değildir. 31 Aralık 2025 rakamları 30 Eylül 2026 alım gücüyle gösterilmiştir.
TL kredilerin faizi mevduat faizinin üzerinde: TL krediler ortalama %42,24 ve %44,10 faizli, üç aydan uzun vadeli mevduatın faizi ise %38,50 ile %41,20 arasında. Döviz kredilerinin faizi (%6,78–8,63) düşük, ama kur riski taşıyor. Tablolar bu borçlanma tercihinin nedenini açıklamıyor. Mevduatın 3,36 milyar TL'si 31 Aralık 2026'da, 5,83 milyar TL'si 14 Mayıs 2027'de vadesini dolduruyor. Öte yandan vade kısaldı: bir yıl içinde ödenecek kredi ve borç yıl başındaki 4,57 milyar TL'den 9,60 milyar TL'ye çıktı.
| Borç | Döviz tutarı | TL karşılığı | Ortalama faiz |
|---|---|---|---|
| TL krediler | — | 7,07 mr TL | %42,24–44,10 |
| Dolar kredileri | 137,3 mn $ | 6,73 mr TL | %6,87–8,63 |
| Avro kredileri | 26,3 mn € | 1,47 mr TL | %6,78 |
| Tuzla arazisi borcu (Özelleştirme İdaresi) | — | 1,63 mr TL | %35 sabit |
| Kiralama borçları | — | 0,21 mr TL | — |
| Toplam | 17,11 mr TL |
Kaynak: Reysaş GYO 30.09.2026 konsolide finansal tabloları, borçlanmalar dipnotu (KAP). Tuzla arazisi borcu dipnotta Özelleştirme İdaresi ihalesine bağlı 1,2 milyar TL anapara ve 434 milyon TL faiz olarak yer alıyor; 2025 yıllık raporunda da satıcıya borç olarak gösterilmişti. Şirketin 21.10.2026 açıklaması ise ihale bedelinin 1 Aralık 2025'te tamamen ödendiğini belirtiyor. Tablolar ve açıklama bu farkı izah etmiyor; tablodaki rakam finansal tablolardan alınmıştır. mr: milyar, mn: milyon.
Borcun yaklaşık yarısı (8,20 milyar TL, %47,9) döviz cinsinden. Bilançoda bunu karşılayacak döviz varlık yok denecek kadar az; kira sözleşmelerinin para birimi raporlarda açıklanmamıştır. Şirketin kendi duyarlılık hesabına göre dolar ve avronun TL karşısında %10 değer kazanması vergi öncesi kârı 822 milyon TL azaltır. Dokuz ayda kur farkı gideri 628 milyon TL'ye çıktı (geçen yıl 440 milyon TL). Krediler için verilen ipotek ve kefaletler 15,10 milyar TL.
Nakit akış tablosunda işletme faaliyetlerinden nakit eksi 6,76 milyar TL görünüyor. Bunun nedeni, üç aydan uzun vadeli mevduat ve tahvile yatırılan 9,88 milyar TL'nin bu bölümde gösterilmesi. Bu kalem dışarıda bırakılınca işletmeden gelen nakit 3,12 milyar TL (geçen yıl 0,84 milyar TL). Şirket dokuz ayda gayrimenkul alımı ve inşaata 2,70 milyar TL harcadı; 3,34 milyar TL faiz tahsil etti, 1,04 milyar TL faiz ödedi.
Madalyonun öbür yüzü
Net borç düşük ve elde 12,34 milyar TL nakit ve mevduat var; bu, bir yıl içinde ödenecek 9,60 milyar TL'lik borcun üzerinde. Faiz gelirleri de bu yıl kârın önemli bir parçası oldu. Ancak bu gelir, faizlerin seyrine ve mevduatın vadesinde yeni depo yatırımlarına mı yoksa borç ödemesine mi gideceğine bağlı. Kira gelirinden bağımsız olduğu için kalıcı bir kâr kaynağı sayılmamalı.
Kira gelirini büyütecek ana kaynak yeni depolar. Şirketin 2025 sonundan bu yana yaptığı açıklamalara göre birkaç büyük proje inşaat aşamasına geçti. En büyüğü, Özelleştirme İdaresi ihalesiyle 2 milyar TL'ye alınan Tuzla Aydınlı arazisi: bu arazi üzerinde 98.258 m² kapalı alanlı depo inşaatına 2 Kasım 2026'da başlanması planlanıyor.
| Proje | Kapalı alan | İlk açıklanan plan | Son durum |
|---|---|---|---|
| Tuzla Aydınlı | 98.258 m² | Başlangıç 2026 1Ç, bitiş 2027 1Ç | Başlangıç 2 Kasım 2026, bitiş 30 Eylül 2027 |
| Adana Sarıçam | 37.257 m² | Bitiş 2026 sonu | Başladı 26 Ekim 2026, bitiş 2027 2Ç |
| Ankara Kahramankazan | 48.633 m² | Ruhsat Şubat 2026 | Tarih açıklanmadı |
| İzmir Kemalpaşa | ~25.000 m² | Başladı Nisan 2026, bitiş 2026 | Yeni takvim yok |
| İzmir Menderes | — | Arsa Ağustos 2026 | Takvim açıklanmadı |
Kaynak: Reysaş GYO özel durum açıklamaları (KAP), 16.12.2025, 23.02.2026, 02.03.2026, 09.04.2026, 02.07.2026, 17.08.2026, 21.10.2026, 26.10.2026. Projelerin yatırım tutarı ve beklenen kira geliri açıklanmamıştır.
Tabloda iki projenin tarihinin ileri kaydığı görülüyor: Tuzla deposunun bitişi 2027'nin ilk çeyreğinden 30 Eylül 2027'ye, Adana deposununki 2026 sonundan 2027'nin ikinci çeyreğine ertelendi. İzmir Menderes'teki 23.680 m²'lik arsa 278 milyon TL'ye alındı; değerleme raporundaki değeri 378 milyon TL. Diğer projelerde Ankara Sincan'daki Oto Rey projesinin 96 bağımsız bölümü için iskân belgesi alındı ve 12 bölüm kiralandı; İstanbul Sancaktepe'deki Melisia Evleri konut projesinin inşaatı Haziran sonunda %85 tamamlanmıştı. Şirket ayrıca Bulgaristan'da bir proje geliştirme şirketi kurdu.
Kiraya etkisi ne zaman?
Büyük projeler 2027'de devreye girecek. Bu yıl kira geliri gerilediği için kiranın yeniden büyümesi bu depoların zamanında bitip kiracı bulmasına bağlı. Şirket proje başına yatırım tutarını ve beklenen kira gelirini açıklamadığı için katkının büyüklüğü bugünden hesaplanamıyor. 2025 yılındaki kira sözleşmelerinin toplam tutarı ise 2,46 milyar TL (KDV hariç) olarak bildirilmişti.
Şirket Kasım 2025'te Sermaye Piyasası Kurulu'na (SPK) iki aşamalı bir sermaye artırımı için başvurdu ve Nisan 2026'da oranları güncelledi. Plana göre sermaye 2 milyar TL'den 8 milyar TL'ye çıkacak: ortaklar her pay için 0,5 yeni payı 1 TL'den satın alabilecek (bedelli, toplam 1 milyar TL) ve her pay için 2,5 pay ücretsiz alacak (bedelsiz, enflasyon düzeltmesi farklarından). Satılamayan bedelli paylar için Egemen Döven alım taahhüdü verdi. 1 Kasım 2026 itibarıyla SPK onayına ilişkin bir bildirim yayımlanmadı.
Bedelsiz kısım şirkete para getirmez ve ortağın servetini değiştirmez: pay sayısı artar, fiyat aynı oranda düzeltilir. Bedelli kısım ise şirkete 1 milyar TL nakit getirir. Yeni pay 1 TL'den, yani borsa fiyatının çok altından satılacağı için bu hakkı kullanmayan ortağın şirketteki payı küçülür; hak, kullanım süresi içinde borsada da satılabilir. Onay gelirse fiyat grafiklerinde görülecek ani düşüş bir değer kaybı değil, pay sayısındaki artışın yansıması olacak.
Temettü tarafında 2025 kârı dağıtılmadı. Yönetim kurulu, yasal kayıtlarda 321,9 milyon TL zarar bulunduğunu gerekçe göstererek dağıtım yapılmamasını önerdi ve 29 Nisan 2026'daki genel kurul bunu kabul etti. Burada izlenecek bir başlık var: vergi muafiyeti, taşınmaz kazancının en az yarısının kâr payı olarak dağıtılmasına bağlı. Şirket ertelenmiş vergiyi bu şartları sağlayacağı varsayımıyla %10 oranından hesaplıyor; ileride bu varsayım değişirse vergi kalemi de değişebilir.
Şirketin ayrıca 23 Temmuz 2026'da SPK'dan onay alan 2 milyar TL'lik tahvil ve bono ihraç tavanı var; tavan 23 Temmuz 2027'ye kadar geçerli. Mart 2026'da önceki bağımsız denetim kuruluşunun SPK'nın yetkili kuruluşlar listesinden çıkarılması üzerine, 2025 hesaplarının denetimi için Güçbir Bağımsız Denetim seçildi.
RYGYO 30 Ekim'i 51,25 TL'den kapattı. Hisse bir yılda %151,2, yılbaşından bu yana %144,0 yükseldi. Aynı dönemlerde BIST 100 %0,7 ve %4,5, gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksi ise %25,3 ve %24,3 geriledi. Grafik üç serinin 30 Ekim 2025'ten bu yana haftalık seyrini aynı başlangıç noktasından (100) gösteriyor.
Kaynak: Borsa İstanbul günlük kapanış verisi. GYO endeksi: BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (XGMYO). Dönemde RYGYO'da bedelsiz, bölünme ya da temettü yok.
Yükselişin büyük kısmı iki dönemde geldi: Ocak 2026'da ve Temmuz sonundan eylül başına kadar. 27 ve 28 Temmuz'da hisse sırasıyla %7,9 ve %8,6 yükseldi; Borsa İstanbul'un sorusu üzerine şirket 31 Temmuz'da kamuya açıklanmamış özel bir durum bulunmadığını bildirdi. Bu dönemde fiyat hareketini açıklayan bir şirket bildirimi yayımlanmamıştır. Son üç ayda hisse %32,3 yükselirken GYO endeksi %31,0 düştü.
Hisse 28 Ekim'de 54,20 TL ile son bir yılın en yüksek kapanışını gördü; 30 Ekim'de %5,4 düştü. Aynı gün BIST 100 de %3,6 geriledi ve düşüş geniş bir hisse grubuna yayıldı. Teknik göstergelere bakınca 30 Ekim itibarıyla hisse 20 günlük hareketli ortalamasının %3,2, 50 günlük ortalamasının %7,2 üstünde. Göreli güç endeksi (RSI) 55 ile aşırı alım (70 üstü) ya da aşırı satım (30 altı) bölgesinde değil. Hareketli ortalama yakınsama ıraksama (MACD) histogramı son beş seansta eksiden artıya döndü. Bu göstergeler fiyatın bugünkü durumunu tarif eder, gelecekteki yönünü öngörmez.
Fonlar, dolaşım ve oynaklık
Son portföy raporlarına göre yalnız 8 yerli yatırım fonu RYGYO tutuyor; bu fonların toplam payı borsada dolaşan payların %0,1'i. Yurt dışında ise Mohnish Pabrai'nin yönettiği fonların payı Nisan 2026'da %10'u aştı. Borsada fiilen dolaşan payların piyasa değeri yaklaşık 25,1 milyar TL; son 20 seansta günlük ortalama işlem hacmi 130 milyon TL. Hisse oynak: son üç ayda günlük fiyat değişimlerinin standart sapması %3,6.
Olumlu yönler
- Vergi öncesi kâr %56 artışla 4,43 milyar TL'ye çıktı; esas faaliyet kârı %7,9 arttı.
- Her 100 TL'lik satıştan kalan esas faaliyet kârı 73,5 TL'den 86,7 TL'ye yükseldi.
- Şirketin hesapladığı net borç 6,10 milyar TL'den 4,77 milyar TL'ye indi; özkaynağın %4,3'ü.
- Elde 12,34 milyar TL nakit ve vadeli mevduat var; faiz geliri 3,34 milyar TL'ye çıktı.
- Tuzla (98.258 m²) ve Adana (37.257 m²) depo inşaatları takvime bağlandı; Kemalpaşa deposu sürüyor, Kahramankazan için ruhsat alındı.
- Şirketin açıkladığı portföy büyüklüğü, yeni alımlar dahil, dolar karşılığıyla 2021'den bu yana yaklaşık altı katına çıktı.
Olumsuz yönler ve riskler
- Satış geliri %8,6, kira geliri %6,9 azaldı; üçüncü çeyrekte kiradaki gerileme %15,5'e çıktı, doluluk oranı açıklanmıyor.
- Net kâr 13,55 milyar TL'den 3,82 milyar TL'ye indi; geçen yılın kârını bir defalık vergi geliri taşıyordu.
- Finansal borç 9,73 milyar TL'den 17,11 milyar TL'ye çıktı; yaklaşık yarısı döviz ve %10 kur artışının etkisi 822 milyon TL.
- Bir yıl içinde ödenecek kredi ve borç 4,57 milyar TL'den 9,60 milyar TL'ye çıktı.
- Tuzla ve Adana depolarının bitiş tarihleri ileri kaydı.
- Kiranın yaklaşık beşte biri ana ortaktan geliyor; yatırım alımlarının bir kısmı grup şirketinden yapılıyor.
- 2025 kârı dağıtılmadı; vergi muafiyeti kâr payı dağıtma şartına bağlı.
- 2 Kasım 2026Tuzla deposunun inşaatı98.258 m² kapalı alanlı deponun yapımına başlanması planlanıyor; bitiş hedefi 30 Eylül 2027.
- Süreç sürüyorSermaye artırımı onayıBedelli %50 ve bedelsiz %250 artırım için SPK başvurusu Kasım 2025'ten beri onay bekliyor.
- 31 Aralık 2026Mevduat vadeleri ve yıl sonu değerlemesi3,36 milyar TL'lik mevduatın vadesi doluyor; gayrimenkuller bu tarih itibarıyla yeniden değerlenecek.
- Ocak 2027 (tahmini)Değerleme raporları2025 yıl sonu değerleme raporları 6 Ocak 2026'da yayımlanmıştı.
- Mart 2027 (tahmini)Yıllık bilanço2025 yıllık tabloları 31 Mart 2026'da açıklanmıştı. Değerleme kazancı ilk kez burada kâra yansıyacak.
- 2027 2. çeyrekAdana deposunun bitişi37.257 m² kapalı alanlı deponun tamamlanması planlanıyor.
İzlenecek beş başlık
- Kira geliri: yıllık raporda kira gelirinin geçen yılı yakalayıp yakalamadığı ve yeni depoların kiracı bulması.
- Değerleme: yıl sonu değerlemesinin enflasyonun üzerinde bir artış gösterip göstermediği; bu fark 2026 yıllık kârını belirleyecek.
- Borç ve kur: bir yıl içinde ödenecek 9,60 milyar TL'lik borcun yenilenmesi ve 8,20 milyar TL'lik döviz borcunun kur etkisi.
- Sermaye artırımı: SPK onayının zamanı ve bedelli artırımdan gelecek 1 milyar TL'nin kullanımı.
- Kâr payı ve vergi: 2026 kârından dağıtım kararı ve GYO vergi muafiyeti şartının sağlanması.
SIK SORULAN SORULAR
Reysaş GYO 3. çeyrek 2026 bilançosu nasıl geldi?
Reysaş GYO'nun dokuz aylık satış geliri geçen yılın aynı dönemine göre %8,6 azalarak 3,16 milyar TL oldu, esas faaliyet kârı ise %7,9 artışla 2,74 milyar TL'ye çıktı. Vergi öncesi kâr %56 artışla 4,43 milyar TL'ye yükseldi; net kâr 3,82 milyar TL. Üçüncü çeyreğin net kârı 0,48 milyar TL'den 1,73 milyar TL'ye çıktı.
RYGYO'nun net kârı neden düştü?
Dokuz aylık net kâr 13,55 milyar TL'den 3,82 milyar TL'ye indi. Geçen yılın kârının 10,72 milyar TL'si, ertelenmiş vergi oranının %30'dan %10'a indirilmesinden gelen bir defalık ve nakit getirmeyen vergi geliriydi. Bu kalem dışarıda bırakılınca vergi öncesi kâr 2,84 milyar TL'den 4,43 milyar TL'ye yükseldi.
Reysaş GYO temettü veriyor mu?
Şirket 2025 kârından kâr payı dağıtmadı; yasal kayıtlarda 321,9 milyon TL zarar bulunduğu için yönetim kurulu dağıtım yapılmamasını önerdi ve 29 Nisan 2026'daki genel kurul bunu kabul etti. 2026 kârına ilişkin karar 2027'deki genel kurulda verilecek.
RYGYO bedelsiz sermaye artırımı ne zaman?
Şirket sermayesini 2 milyar TL'den 8 milyar TL'ye çıkaracak %50 bedelli ve %250 bedelsiz artırım için Kasım 2025'te SPK'ya başvurdu, oranları Nisan 2026'da güncelledi. 1 Kasım 2026 itibarıyla SPK onayına ilişkin bir bildirim yayımlanmadı. Bedelli paylar 1 TL'den satılacak.
Reysaş GYO'nun portföy değeri ne kadar?
30 Eylül 2026 itibarıyla yatırım amaçlı gayrimenkullerin değeri 118,47 milyar TL. Bu değer yıl içinde yeniden değerlenmedi, enflasyona göre güncellendi ve yeni alımlar eklendi. 2025 yıl sonu değerlemesinde portföy 94,2 milyar TL olarak açıklanmıştı; 30 Haziran 2026 faaliyet raporuna göre portföyde 90 gayrimenkul ve 1,6 milyon m² kira getiren alan var.
Reysaş GYO'nun borcu ne kadar?
30 Eylül 2026 itibarıyla toplam finansal borç 17,11 milyar TL, nakit ve vadeli mevduat 12,34 milyar TL; şirketin hesapladığı net borç 4,77 milyar TL. Borcun yaklaşık yarısı dolar ve avro cinsinden; bir yıl içinde ödenecek kredi ve borç 9,60 milyar TL.
RYGYO hissesi son bir yılda ne kadar yükseldi?
RYGYO 30 Ekim 2025'te 20,40 TL olan kapanıştan 30 Ekim 2026'da 51,25 TL'ye, yani %151,2 yükseldi. Aynı dönemde BIST 100 %0,7, gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksi %25,3 geriledi. Son bir yılın en yüksek kapanışı 28 Ekim 2026'daki 54,20 TL.
Reysaş GYO'nun ortakları kimler?
Ana ortak yaklaşık %62 payla Reysaş Taşımacılık ve Lojistik; Egemen Döven'in payı %8,88 ve halka açıklık oranı %29,03. KAP'a 6 Nisan 2026'da yapılan bildirime göre Mohnish Pabrai'nin yönettiği fonların payı %10'u aştı; yerli yatırım fonlarından ise son portföy raporlarına göre 8'i RYGYO tutuyor.
Bu yazıyı faydalı bulduysan paylaş:
Diğer hisse yorumları
BorsaGEN'de devamı
Çekince. Bu yazı bir yatırım tavsiyesi değildir; hissenin fiyatına dair beklenti ya da hedef içermez. Şirketin Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) yayımladığı finansal tablolar ve bildirimler ile borsa verilerinden derlenen genel nitelikte bilgi ve değerlendirmedir; yatırım danışmanlığı kapsamında değildir ve kişinin mali durumu, risk ve getiri tercihleri dikkate alınmadan hazırlanmıştır. Bu bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilere uygun sonuç doğurmayabilir. Yatırım kararlarında yetkili kuruluşlardan kişiye özel danışmanlık alınması önerilir.