AAGYO Hisse Haberi · 7 Eylül 2026

18.08.2026 tarihinde "3 puan" olarak belirlenen değerlendirme, 13 Mayıs tarihli açıklamanın güncellemesi olarak yayımlanan halka arz fiyat varsayımları değerlendirmesine dayanıyordu; raporun içeriği o gün okunmamıştı.

Rapor eki artık okundu. Ölçülen dönem 2026 ilk yarısıdır ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarında karşılaştırılan büyüklük net aktif değerdir.

Net aktif değer gerçekleşmesi %115,3 ile düzeltilmiş fiyat tespit değerinin üstünde. Faaliyet tarafı da destekliyor: kira gelirleri %60,9 artarak 199,9 milyon TL'ye ulaştı ve portföyün tamamı tamamlanmış, yapı kullanma izni almış durumda. Tamamlanmış ve izinli portföy, inşaat riski taşımayan ve kira üretmeye hazır bir varlık yapısı demektir.

Ancak raporun kendisi, bu olumlu sonucun ne kadar kırılgan olduğunu gösteren bir bilgi içeriyor ve bu kayda geçirilmelidir.

Net aktif değer hesabı bir vergi varsayımına dayanıyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları kazançlarının yarısını temettü olarak dağıttıklarında yurt içi asgari kurumlar vergisinde %10 oranından yararlanabiliyor ve hesap bu oran üzerinden yapılmış. Rapor, %30 oran kullanılsaydı net aktif değerin 19,86 milyar TL olacağını ve düzeltilmiş değere göre 286,4 milyon TL azalış görüneceğini yazıyor. Yani sonucun işareti, seçilen vergi varsayımına göre artıdan eksiye dönüyor. Şirket bu varsayımı tutturmak için kazancının yarısını dağıtmayı taahhüt etmiş durumda; taahhüt yerine getirilmezse hem vergi yükü artar hem net aktif değer düşer.

İkinci bulgu arz parasının kullanımıdır ve ayrı bir hükümdür. Arz gelirinin %65 ile 70'i yeni gayrimenkul yatırımlarına ayrılmıştı; dört buçuk ayda bu kalemde hiç kullanım olmadı. Aynı dönemde 1,89 milyar TL mevduatta beklerken 300 milyon TL temettü dağıtıldı. Yatırım için toplanan para yatırıma girmeden bekletilirken bir bölümünün ortaklara dağıtılması, paranın toplanma amacıyla çelişir.

Pay bu pencerede 12,45 TL'den 11,79 TL'ye, yaklaşık %5 geriledi.

Net aktif değer %115,3 ile hedefin üstünde, kira gelirleri %60,9 arttı ve portföyün tamamı izinli. Sonucun işaretinin vergi varsayımına bağlı olması, yeni gayrimenkul yatırımı kaleminde dört buçuk ayda hiç kullanım olmaması ve 1,89 milyar TL mevduatta beklerken 300 milyon TL temettü dağıtılması nedeniyle not 3'te tutuldu.